__工程自20__年12月項目部進場至今，經(jīng)歷了初期的預(yù)埋件埋設(shè)、主龍骨安裝、1#、2#樓玻璃安裝及3~5#樓的年后搶工階段?，F(xiàn)已具備竣工驗收條件。下面將__工程分為施工管理、材料管理、資料管理三個方面進行。
__工程項目部自07年12月16日正式組建以來，項目部便著手與業(yè)主、監(jiān)理、總包的協(xié)調(diào)工作。項目部辦公室、工人宿舍、庫房等場地的圈劃，施工臨時用電、生活用水等費用，塔吊、升降機、腳手架等的優(yōu)先使用權(quán)，與監(jiān)理進行協(xié)調(diào)進場資料及施工組織設(shè)計的編制等。
在施工過程中，由于原設(shè)計圖紙上，正面格柵及背面空調(diào)位穿孔鋁板排風(fēng)量無法滿足驗收要求。項目部同業(yè)主協(xié)商，將正面格柵分格加大、沖孔鋁板改用格柵代替，其中減少部分的材料費用不從工程款里扣除。此項為公司節(jié)約成本約20萬元（每平方按200元計算，合計約990平方）。
原設(shè)計圖紙中，U玻邊窗橫梁由我方進行加工安裝。經(jīng)項目部與業(yè)主協(xié)調(diào)，此部分橫梁按照現(xiàn)場簽證進行加工。為公司創(chuàng)收約10萬元。
現(xiàn)場施工與設(shè)計進行及時溝通。項目部對設(shè)計師在下單過程中，所需的現(xiàn)場實際尺寸，立即進行測量并及時反饋。為避免雙方對所測量的尺寸出現(xiàn)理解偏差，雙方進行溝通，以圖紙形式進行溝通反饋。降低了設(shè)計在下單過程中的失誤概率，提高了下單速度。對某些特殊部位的材料下單，項目部技術(shù)人員會對設(shè)計提出自己的建議，以便設(shè)計采納。如，對3~5#樓頂層龍骨U型槽的取消，既節(jié)約了材料成本，又方便了施工。
由于__工程采用鋼結(jié)構(gòu)龍骨，在橫梁U型槽等副龍骨焊接過程中，由于高熱會產(chǎn)生橫梁變形。我項目部在1#2#樓焊接過程中出現(xiàn)的變形問題后，決定在3~5#樓施工過程中，對橫梁加焊的U型槽部分進行焊點的減短。在這里需要明確的是：由于U型槽的作用只是對玻璃進出位進行找平，故減短焊接長度不會對結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性及安全造成影響。焊點的減短，提高了焊接的速率，為搶工階段爭取了寶貴的時間。
__工程在鋁合金開模的過程中，可能由于考慮不周。在對原設(shè)計模圖進行修改后，鋁材裝飾線的契合程度雖然有所提高，但是在安裝過程中，由于鋼結(jié)構(gòu)橫梁上焊點較多，造成橫梁變形較為嚴重。裝飾線壓板剛度不足，在螺栓頂緊的情況下會發(fā)生變形，使裝飾線扣蓋契合不完全，甚至可能造成脫落。在施工過程中，現(xiàn)場對裝飾線對應(yīng)的螺絲空位進行預(yù)打孔，將裝飾線預(yù)拼后將其剛度提高，然后再進行安裝。在此，希望設(shè)計師們今后對裝飾線模圖修改時，注意材料剛度的變化，避免再出現(xiàn)類似情況。
眾所周知，材料是工程的重中之重。__工程自08年6月正式開工以來，項目部即派專人進行材料進場的質(zhì)量檢驗、數(shù)量清查、到貨數(shù)量的統(tǒng)計、下單數(shù)量與現(xiàn)場用料的核對、以及急需材料的催貨等工作。
__作為我公司第一個以鋼結(jié)構(gòu)龍骨為主要材料的工程，在材料的質(zhì)檢方面我項目部在工程初期便專門購買了各種鋼結(jié)構(gòu)焊接、安裝、質(zhì)檢等方面的書籍，對項目部質(zhì)檢人員的專業(yè)技術(shù)進行了一定程度的鞏固與加強。
在來料質(zhì)檢過程中，對于鋼材表面處理、材料接駁進行逐一檢查。為便于來料數(shù)量的清查，專門向供貨商發(fā)送工作聯(lián)系函，要求其對送貨材料分別按照不同編號進行整數(shù)打捆，并在材料上注明各自編號，以便清查及安裝。在設(shè)計過程中，由于大面材料與轉(zhuǎn)角材料受力大小不同，所以轉(zhuǎn)角材料與大面材料的壁厚不同。在質(zhì)檢過程中我項目部要求質(zhì)檢人員對每一捆材料的壁厚用千分尺進行測量，在來料的初期杜絕由于壁厚不足造成的安全隱患。
在來料數(shù)量清查時，項目部工作人員協(xié)同施工隊庫管，對每一車送貨到場的材料，對照來貨單進行數(shù)量及型號的清點。如發(fā)現(xiàn)材料數(shù)量及材料型號與送貨單數(shù)目不符時，再進行復(fù)查。并立即與供貨商聯(lián)系，在貨單上分別注明所缺材料的數(shù)量與型號，并由雙方簽字確認。
在材料數(shù)量及型號確認后，立即進行來料統(tǒng)計。將其配套使用的材料專門列單，向采購及供貨商發(fā)送催貨單，并對急缺材料進行特別標注，要求供貨商提前進行加工送貨。并針對現(xiàn)場安裝編號圖與下料單進行比對。如有漏下單的情況，立即與設(shè)計聯(lián)系，提醒其盡快進行下單。
在玻璃送貨過程中，項目部也發(fā)現(xiàn)很多問題。如：
1、標簽貼錯。
在深玻送貨過程中，玻璃均是鐵架裝貨。有時幾種不同型號的玻璃裝在同一個架子里，各種型號的數(shù)量與尺寸均無問題。但是在貼標簽過程中，有部分標簽混亂。導(dǎo)致在安裝過程中要工人要對其尺寸進行逐一測量對應(yīng)編號。當破碎的玻璃為貼錯標簽的單玻時，施工隊只能按照玻璃上的標簽進行補片，因此部分玻璃重復(fù)補片。造成不必要的浪費。此問題經(jīng)項目部多次與廠家聯(lián)系最終得以改善，但其間造成重復(fù)補片的玻璃未得到深玻廠的明確回復(fù)。
2、中空玻璃質(zhì)量問題。
中空玻璃是分為正反兩面的。我們從室外看到的玻璃顏色是由在中空層進行的金屬鍍膜噴涂產(chǎn)生的視覺效果。如從背面看則會出現(xiàn)暗紅色的效果。在1#2#樓玻璃安裝過程中，出現(xiàn)以下兩種問題。首先，在深玻送貨過程中出現(xiàn)部分標簽正反面貼錯的問題。這樣工人在安裝過程中，按照錯誤的方向進行安裝，造成玻璃顏色錯誤。此問題經(jīng)由采購向深玻進行投訴，深玻派遣其客服人員進行考察，在其后的送貨過程中未出現(xiàn)此種問題。其次，在深玻進行玻璃加工的過程中出現(xiàn)個別鍍膜面向外的玻璃，造成玻璃無法使用。故玻璃只能返廠重新進行加工。
3、送貨順序。
在年初的經(jīng)營會上，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)們對成都華僑城項目的與歸納，項目部結(jié)合實際情況，對材料進場順序進行調(diào)整。比如，在2#樓玻璃送貨時，9F以上的彩釉玻璃未到貨齊全的情況下，5~8F的中空玻璃便送貨進場。導(dǎo)致現(xiàn)場有玻璃安裝，但是無法及時進行拆架。在年后的3~5#樓施工過程中，工程部領(lǐng)導(dǎo)多次與供貨商進行協(xié)調(diào)，達成協(xié)議：按照現(xiàn)場搶工進度需求進行送貨。有效的避免了有玻璃卻無法進行落架的尷尬局面。
__工程接近尾聲，工程進入了各項驗收等階段，預(yù)示了現(xiàn)場資料的整理、歸檔等工作面臨最后的考驗?；仡欁?7年11月開工以來，工程從最開始的埋件跟蹤到至今的玻璃安裝、注膠等工作的完成。__時代創(chuàng)業(yè)園工程進入了最后的驗收階段，同時項目部對工程資料的整理、歸檔等工作進行了，得出本工程資料方面的優(yōu)點與缺點。以下將對該工程資料方面進行，并從中獲取更多的經(jīng)驗，發(fā)揚優(yōu)點，彌補缺點。
☆工程技術(shù)資料：
從開工以來，工程從預(yù)埋件的埋設(shè)開始，每層安裝完畢，施工隊需自檢合格后向項目部提出驗收請求，由管理人員對其質(zhì)量進行檢查，合格后方向監(jiān)理報驗。`形成施工隊——項目部——監(jiān)理三層把關(guān)檢查模式，在此模式下，資料可以準確、及時上報，嚴格避免工序報驗時間與實際完成時間有出入。技術(shù)資料表格按照深圳市檔案局正規(guī)格式進行制作、填寫。
☆工程管理資料：
工程管理文件按外部文件及內(nèi)部文件進行歸類，外部文件包括：與業(yè)主、監(jiān)理的工作聯(lián)系函；業(yè)主及其他單位發(fā)送我司的函；行政機關(guān)簽發(fā)的文件等。內(nèi)部文件包括：與公司各部門的聯(lián)系函；催貨單、工作匯報、發(fā)送施工隊的通知等文件。施工過程中出現(xiàn)的問題，及時以工作聯(lián)系函形式呈報監(jiān)理、業(yè)主，并將簽過意見的返還文件存檔整理；
☆資料的整理、歸檔：
工程技術(shù)資料按A類、B類歸檔，監(jiān)理簽完的資料及時整理，并按檔案館要求立刻分類歸檔，工程資料隨工程進度情況，對已完工程的資料進行整理、分類、歸檔。做到資料的整理、分類、歸檔按進度完成，避免出現(xiàn)最后竣工時資料堆積如山、類別復(fù)雜難分的現(xiàn)象。應(yīng)養(yǎng)成資料驗收合格，即資料整理、分類、歸檔工作完成。時刻注意建設(shè)局關(guān)于資料工作的通知及信息，與時懼進是資料工作的基本原則。
__工程資料基本做到了工序完資料及時上報，報驗時間與實際完成時間相符，資料的整理、分類、歸檔工作沒有出現(xiàn)堆積現(xiàn)象。并能按照業(yè)主、監(jiān)理要求準時上交竣工資料。但在施工過程中，仍存在資料填寫不正確、表格不合理、上報不及時等現(xiàn)象，通過與業(yè)主、監(jiān)理溝通，把不合格的資料從新整理，達到合格為準。
__工程進行至此，離不開公司各個部門的配合。希望在未來的工程中，我們能夠積極地面對曾經(jīng)出現(xiàn)的問題，找出解決問題的方法，在今后的路途上走的更遠，更輝煌。
回顧10年感觸頗多，由__年地產(chǎn)的瘋狂到10年地產(chǎn)的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場由美國次貸危機引起的百年不遇的金融風(fēng)暴卷起千堆雪，在經(jīng)濟全球化的趨勢之下，持續(xù)10年高增長的中國經(jīng)濟也不能獨善其身，面對來勢洶洶的金融風(fēng)暴，中國地產(chǎn)更是首當其沖，把地產(chǎn)行業(yè)推上了風(fēng)口浪尖，一場地產(chǎn)行業(yè)變革勢在必行。
__年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結(jié)工作經(jīng)驗，一級地產(chǎn)市場的高標準、嚴要求；一級地產(chǎn)市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細節(jié)關(guān)注度等都是二級市場要借鑒的經(jīng)驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態(tài)的考驗，一個對地產(chǎn)行業(yè)是否動搖的考驗，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。
錦繡御景苑項目在10年度銷售業(yè)績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：
其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質(zhì)都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關(guān)鍵，在樓市不穩(wěn)定之時，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場的關(guān)鍵。
其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項目是荔城公認的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細琢，經(jīng)典無限；當然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風(fēng)景如畫。
錦繡御景苑項目推廣回顧：
錦繡御景苑項目經(jīng)過近3年的開發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。
期數(shù)推廣名廣告主題語推廣方式效果評估御景苑一期錦繡御景苑湖畔尚品美宅單張、影視、戶外、電臺、增城日報首期開盤通過線上線下多種推廣方式進行推廣宣傳，在__年5月引領(lǐng)荔城樓市焦點御景苑二期湖畔豪園觀山望湖寬生活影視、短信、戶外、單張、2期開盤是以產(chǎn)品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標準來塑造好房子。御景苑三期御品名苑榮耀人生享受非凡影視、短信、戶外、南都、廣日、dm3期開盤不但是御景苑產(chǎn)品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。御景苑四期峰景生活在風(fēng)景之上影視、短信4期是洋房產(chǎn)品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單一
“實踐是檢驗真理的唯一標準”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標準”只有市場才有話語權(quán)，市場認可的產(chǎn)品、認可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。
08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：
其一：常規(guī)的現(xiàn)場物料包裝，從細節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細節(jié)，過程精品打造結(jié)果精品。
其二：銷售宣傳資料的準備，及時無誤的準備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。
其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。
其五：表演活動，10年樓市低迷，銷售現(xiàn)場人氣日趨下滑，而銷售現(xiàn)場人氣是否旺盛也是銷售成交的關(guān)鍵，御景苑項目幾乎每個月都舉辦一次銷售現(xiàn)場的表演活動，涵蓋高雅的舞臺表演、寓教于樂的攤位游戲、活潑可愛的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創(chuàng)意活動、讓客戶停留更多時間的美食品鑒活動，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動、有抓住奧運熱點的泳池開放日活動、也有鎖定目標客戶通過親子聯(lián)動的親子運動會活動。總之目的一個活動就是為了集聚人氣，為銷售現(xiàn)場營造良好的銷售氣氛，促進銷售成交。
經(jīng)歷了中國地產(chǎn)與“?！蓖w，與“熊”共舞的之后的我，心態(tài)更加平和，“牛市賣概念，熊市產(chǎn)品”，平時練好內(nèi)功，抓好細節(jié)，做過程精品，在風(fēng)云變幻的樓市面前，唯有不變的是心態(tài)，是對地產(chǎn)的執(zhí)著，我堅信通過國家對樓市的扶持，由“?！鞭D(zhuǎn)“機”只是時間問題，09年挑戰(zhàn)與機遇并存，路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。
一、項目總體情況
__項目一期總建筑面積__㎡，共包括x個x層單體住宅樓，結(jié)構(gòu)形式為底部框架—上層磚混結(jié)構(gòu)，共__戶。其它公共建筑包括一棟__層框架結(jié)構(gòu)的物業(yè)房、換熱站、洗衣房、小區(qū)東大門及東門、南門共兩個警衛(wèi)室；小區(qū)鋪裝、綠化面積約__㎡。
二、項目進度完成情況
1、項目總體進度。__項目自20__年__月__日正式開工至今已一年零兩個月，除儲藏室層于__年年底前完成，其它主要工作均在20__年里突擊進行。在這關(guān)鍵的一年里，在公司和工程部領(lǐng)導(dǎo)以及建筑主管部門、__村委的大力支持下，項目部全體人員充分認識到項目任務(wù)的緊迫性和重要性，同心協(xié)力，基本按公司、工程部預(yù)定目標完成任務(wù)。
本項目共__個單體住宅樓已全部通過單體竣工驗收；室外配套除路燈、小區(qū)智能化監(jiān)控外，燃氣、自來水、暖氣、小區(qū)雨污水管網(wǎng)均已完成。景觀綠化部分，樓前鋪裝、樓前樓后支路、綠化微地形處理等均已完成。喬木共約__棵，已完成種植__棵。（剩余的主道路砼澆筑、樓后荷蘭磚鋪裝等計劃年前完成）。
2、進度控制過程中出現(xiàn)的問題和解決措施。
__作為村民安臵樓項目，又因位于城關(guān)街道靠近市中心位臵，項目周邊緊鄰有工商局、郵電局家屬樓，有一定特殊性和復(fù)雜性，尤其是夜間施工存在很大的難度。且施工場地較為狹窄，由于9#樓與12#樓之間有移動公司信號塔，導(dǎo)致塔吊布臵困難，6#—9#樓共4個單體樓共用一部塔吊，垂直運輸機械配備從主體階段到內(nèi)外墻抹灰階段一直難以滿足進度需求；保溫等工種由村委推薦、地暖由__熱力公司施工，給項目管理造成了一定的困難。在工程部的指導(dǎo)下，項目部組織工程師經(jīng)過細致研究，與施工總承包單位、分包單位多次溝通、協(xié)調(diào)，采取了多種有效的措施。如項目部協(xié)助施工單位協(xié)調(diào)機械作業(yè)時間、協(xié)調(diào)各工種穿插作業(yè)、協(xié)調(diào)總包和分包單位之間的關(guān)系及各工種之間的銜接、嚴格控制各工種的勞動力安排，堅持每天清點勞務(wù)人員數(shù)量、項目部成員堅持每天6：30—7：00提前到工地，監(jiān)督總包負責(zé)人和分包管理人員簽到，并逐日計算工期，根據(jù)進度情況每天進行進度部署的微調(diào)等。保證了項目緊張、有序的進展。
在室外配套的施工過程中，提前研究場區(qū)布臵情況，將景觀綠化單位、市政的自來水、燃氣、暖氣等單位劃分作業(yè)區(qū)域，每天早晨7：00項目成員開碰頭會，研究下一步工作安排和總結(jié)前一天存在的問題，考慮每個配套工種的進場時間和工作區(qū)域，協(xié)調(diào)安排機械分配，協(xié)調(diào)各工種穿插作業(yè)。提前組織進行了樓前鋪裝和園路施工，將樓間的綠化景觀帶部分提前安排機械進行整平和地形粗整，與自來水公司和燃氣公司協(xié)調(diào)，使其共用一條管溝，挖管溝的費用由兩家分攤，這樣即加快了工程進度，又能有效避免因管溝開挖而導(dǎo)致對已埋設(shè)管道的損壞。在項目部積極的協(xié)調(diào)配合下，創(chuàng)造了整個小區(qū)的自來水主管網(wǎng)在一周內(nèi)就全部敷設(shè)完畢的紀錄，為室外配套的順利進展創(chuàng)造了有利的條件。
三、質(zhì)量控制情況和質(zhì)量通病防治措施
嚴格按照工程部__的要求和質(zhì)量標準化實施方案進行質(zhì)量控制，并進行模式化管理。做到工程實施前提前考慮、解決問題，工程施工過程中嚴格控制施工質(zhì)量，工程完成后及時進行隱蔽驗收和隱蔽資料整理。
1、反復(fù)細致的審閱圖紙。
在項目開工前圖紙會審的基礎(chǔ)上，項目部堅持要求工程師在每個分項工程施工前再重新審閱圖紙設(shè)計，將可能出現(xiàn)的影響結(jié)構(gòu)安全和使用功能的問題、各單體樓設(shè)計不統(tǒng)一的問題、土建與安裝可能出現(xiàn)的矛盾等問題提前發(fā)現(xiàn)并立即進行解決。在項目部認真細致的圖紙審查過程中，發(fā)現(xiàn)了多處問題，問題的提前解決，避免了在施工過程中的疑難和返工情況的出現(xiàn)，并消除了因此制約工期進度的因素。
2、堅持實施細致、可操作的技術(shù)交底。
每個分項工程施工前，先要求施工總承包單位依據(jù)施工組織方案和現(xiàn)場施工條件編制技術(shù)交底，再由項目部工程師仔細核對圖紙設(shè)計、結(jié)合項目實際要求，提前考慮可能出現(xiàn)的操作問題、把書面的條文細化編制成便于操作工人理解、易于參照并便于操作的交底，由總包單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位簽字后交底到每個操作工人手中，并簽字留存。做到提前使每個現(xiàn)場負責(zé)人掌握質(zhì)量控制目標，使每個操作工人了解操作工藝規(guī)程。
3、嚴格執(zhí)行樣板領(lǐng)路制度。
結(jié)合工程部、__的要求，項目部通過建設(shè)單位項目部通知單、工程例會等方式明確要求，每個分項工程大面施工前必須先做樣板驗收。并且對樣板部位作出明確規(guī)定，如：保溫樣板明確規(guī)定為每個單體樓的東山墻；砼結(jié)構(gòu)、砌體、內(nèi)墻抹灰等為每個單體樓的東單元一層?xùn)|戶。在樣板施工的過程中，項目部工程師、監(jiān)理工程師和施工單位技術(shù)負責(zé)人堅持旁站，隨時發(fā)現(xiàn)并糾正出現(xiàn)的質(zhì)量問題和操作不規(guī)范的問題，現(xiàn)場解決問題，決不將其遺留到后續(xù)的施工中。樣板施工完成后，以樣板的施工規(guī)程和操作工藝為標準，進行大面施工的質(zhì)量控制。項目部在衛(wèi)生間潔具的安裝樣板驗收中發(fā)現(xiàn)，洗手盆和洗菜盆軟管PVC材料質(zhì)量較差，立即制止其安裝并與要求供貨商進行了更換，避免了交房后業(yè)主可能的投訴發(fā)生。
4、施工過程中加強檢查和控制。
今年是強化質(zhì)量控制的一年，項目按照__的提前布臵和安排，堅持在施工過程中強化旁站、檢查和評比。每道工序完成后均組織項目部自檢，組織監(jiān)理和施工單位進行互相參照、評比，在項目檢查和評比的過程中，充分調(diào)動了各個施工單位項目部的積極性，各個項目技術(shù)負責(zé)人相互交流、總結(jié)，項目的質(zhì)量控制標準得到統(tǒng)一和強化。并且項目部嚴格按照工程部要求，積極參加工程部組織的公司各項目間的檢查，不但在工程部和其他項目的指導(dǎo)下解決了現(xiàn)場存在的問題，同時也提前從其他項目借鑒了許多寶貴的經(jīng)驗和方法，使__項目的施工質(zhì)量控制措施得到極大的完善。
5、嚴格隱蔽驗收程序，及時完善隱蔽資料。
在__項目的施工過程中，項目部特別加強了對隱蔽工程的驗收和書面資料控制。地暖施工每個房間盤管都留存了照片資料，在每張照片上明確標注樓號、樓層位臵、盤管間距是否符合要求等；在屋面防水施工過程中，防水基層處理、陰陽角附加層處理、大面鋪貼搭接均留存照片，并且詳細繪制了每個單體樓的節(jié)點隱蔽驗收圖；項目部嚴格要求施工單位，按照質(zhì)量控制標準將水電穿線管在戶內(nèi)的走向、介質(zhì)流向等隱蔽工序通過彈線、貼標識等方法進行了清晰明確的標注等…
通過嚴格控制驗收程序和規(guī)范隱蔽資料，不但在施工中使各分包單位無法弄虛作假，而且方便了造價控制部門的結(jié)算，給這些部門提供了詳細真實的參照數(shù)據(jù)。并且將來給用戶在使用過程中帶來了極大的便利。這些控制措施得到了平度質(zhì)檢站在備案驗收中的表揚，也得到了__村委的好評和認可。
6、嚴格按照質(zhì)量通病的控制措施進行控制，杜絕質(zhì)量隱患。
項目部在工程部和__的指導(dǎo)下，結(jié)合青島市住宅工程質(zhì)量通病專項治理要求，根據(jù)本工程的現(xiàn)場實際情況，由__專門研究、編制了針對本項目的質(zhì)量通病治理、控制方案，并且在施工過程中特別重視、嚴格按照控制方案進行施工，常見的現(xiàn)澆板裂縫、墻體抹灰裂縫、欄桿高度不符合要求、安全玻璃施工不規(guī)范、地暖施工、水電安裝線路不通等問題均未在本項目出現(xiàn)。而衛(wèi)生間、屋面防水在施工過程中，項目部要求在防水完成后、面磚粘貼前、面磚完成后分三次做蓄水試驗，并組織總包和各分包負責(zé)人逐一檢查簽字。其中屋面露臺在SBS防水鋪貼完成后，蓄水試驗發(fā)現(xiàn)多處滲漏，項目部立即組織各單位查找漏水原因、研究解決措施，并迅速將詳細情況向公司和工程部做及時匯報。由于公司的高度重視，項目部多方協(xié)調(diào)總包、分包單位，各單位積極配合，在原有的SBS防水層基礎(chǔ)上加做了一遍丙綸防水，使屋面露臺的漏水問題得到了妥善解決。
四、成本控制和合同、資料等信息管理
項目部嚴格按照公司審核部門和工程部制訂的流程，對材料的采購審批、材料進場管理、合同的編制審批以及已完成工程量的核算和付款申請進行了嚴格的控制。
項目部將所需的各種材料數(shù)量提前由工程師逐一核算、確認，提前報工程部和公司，在采購詢價過程中，嚴格按照審核要求配合材料、審核部門進行詢價確認。由項目部對需采購的產(chǎn)品做逐一分解、細化，詢價確認材料成本、制作成本、安裝人工成本，并將項目部分析與投標單位原始報價做詳細的分析比對表，在統(tǒng)籌考慮樣品質(zhì)量、廠家制作安裝能力和節(jié)約成本等各方面因素后，配合公司和審核部門選定推薦單位、確定價格。由項目部在材料進場時，分階段將封存的樣品與實際產(chǎn)品進行比對、核查，其中塑鋼門窗、水表間門、上人孔蓋板等均做破壞性檢查并留存照片資料。
項目部加強成本控制意識，在__總的指導(dǎo)下，__X和項目工程師結(jié)合小區(qū)實際需要，將原圖紙設(shè)計的綠化喬木種植，法國梧桐由100棵改為60棵、水杉由原37棵改為20棵、櫻花由77棵改為40棵；樹徑規(guī)格由最大20cm改為15cm；并對原圖紙設(shè)計的部分樹種不適宜本地種植的，改為當?shù)卮迕裣猜剺芬姷臉浞N。在保證綠化景觀合理和美觀的基礎(chǔ)上節(jié)約了成本。
在合同的編制過程中，進行所有工程師與項目經(jīng)理聯(lián)合審閱后報公司審批，總包單位與分包單位雙方合同如保溫、門窗等也介入進行編制和審核，防止合同出現(xiàn)差錯。因項目部工程師對經(jīng)濟條款、財務(wù)制度了解的不專業(yè)，在合同審核過程中得到了工程部、審核小組的指導(dǎo)，如工程部建議將爭議解決條款由原來的提請人民法院審理改為由仲裁委員會進行仲裁等。項目部及時進行了改正并組織工程師進行學(xué)習(xí)，使項目部成員在法律知識、財務(wù)知識等多方面得到了學(xué)習(xí)和加強。
五、今后的努力方向與計劃
項目部成員在本年度嚴格執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部的總體計劃和各項規(guī)章制度，尤其是認真按照__的指導(dǎo)和部署，項目部成員共同努力，基本完成了公司對__項目的計劃要求。在項目管理、行政管理等各方面學(xué)習(xí)、總結(jié)了大量的經(jīng)驗。同時，工作中也存在一些不足和有待提高的方面。
1、塑鋼門窗雖經(jīng)項目部旁站逐一進行了淋水試驗，但在__月__日得雨后檢查中發(fā)現(xiàn)，9#、12#樓仍有9處飄窗有滲漏點，項目部已查明原因，安排施工單位于本周前處理完畢。
2、經(jīng)多次蓄水試驗檢查，本小區(qū)仍存在露臺、衛(wèi)生間漏水點共13個點。其中__項目部共4處露臺、4處衛(wèi)生間；__項目部共3處衛(wèi)生間；__項目部共2處露臺漏水。已安排施工單位進行處理。
3。項目部的進度計劃仍有個別部分不夠細化、不能全面考慮天氣變化應(yīng)采取的應(yīng)對措施等問題。
在今后的工作中，項目部將繼續(xù)加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、提高團隊成員的責(zé)任心和業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時也將繼續(xù)努力，配合好公司各部門的工作，爭取圓滿完成春節(jié)前小區(qū)主道路施工和明年正月后交房的任務(wù)，并圓滿完成公司未來的建設(shè)任務(wù)。
一、__X項目財務(wù)基本數(shù)據(jù)：
截至20__年年末，項目總共實現(xiàn)]銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計本項目最終實現(xiàn)]銷售凈利潤1.25億元，實現(xiàn)]項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了__.團和實業(yè)公司下達的各項工作考核指標。
二、財務(wù)控制管理與財務(wù)指標分析
（一）在實業(yè)公司的監(jiān)管下，財務(wù)工作實現(xiàn)]了幾個突破
1）監(jiān)督與服務(wù)
20__年年初，實業(yè)公司實行項目公司目標成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機關(guān)及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的重點監(jiān)察、稅收政策調(diào)動、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財務(wù)部克服了由于財務(wù)專業(yè)人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦.日常的財務(wù)事務(wù)距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項工作。
2）合作銀行的選擇
在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務(wù)部分析了以前開發(fā)項目的一些經(jīng)驗和教訓(xùn)，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發(fā)商承擔的連帶擔保責(zé)任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進行了認真細致的研究，經(jīng)過反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實業(yè)公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預(yù)定時間內(nèi)與各合作銀行（中行、招行、深發(fā)展）達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優(yōu)惠的政策。
從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買賣合同的復(fù)印件即放款，使得我項目巨額現(xiàn)金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時順暢。
（二）在連帶擔保責(zé)任方面
我們實現(xiàn)]了目前深圳銀行業(yè)所能給予房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)惠條件：連帶擔保到辦妥樓花抵押登記為止，最早免除開發(fā)商擔保責(zé)任，較房產(chǎn)證辦妥并抵押給銀行的一般條件至少提前了一年半的時間，同時也免除了數(shù)千萬相關(guān)擔保保證金的巨額支出。
（三）免費合作增值服務(wù)
我部與具有多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的銀行達成協(xié)議，共同舉辦盛大的開盤儀式、各類高尚的業(yè)主聯(lián)誼活動，支持網(wǎng)點免費銷售宣傳、行內(nèi)網(wǎng)絡(luò)及刊物宣傳、定期發(fā)布樓盤信息、共同開發(fā)社區(qū)智能卡等一系列增值服務(wù)，為保證良好的銷售態(tài)勢創(chuàng)造了機遇。
（四）為工程、銷售部門提供最優(yōu)秀的服務(wù)
項目銷售準備及開展期間，營銷部與財務(wù)部的工作被推向了最前沿。財務(wù)部在銷售的重要期間扮演著監(jiān)督管理和服務(wù)的角色。
1）研究編制銷售日報小軟件，及時獲得銷售新信息，發(fā)現(xiàn)并解決問題
在未能使用銷售軟件的情況的下，部門員工做了艱苦的努力，齊力研究并編制和逐漸完善了《銷售情況的日報表》以彌補因銷售信息缺乏和滯后給財務(wù)工作帶來的種種難題，及時與銷售部門的銷售日報表進行核對，并對銷售計劃完成情況的、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進行分析，以此來判斷分析銀行、財務(wù)及銷售等各個單位部門的銜接情況的，發(fā)現(xiàn)工作中的問題，加強內(nèi)部控制，提出有關(guān)措施，及時改進。
2）我部與深銀聯(lián)及合作銀行聯(lián)系安裝了固定和移動兩種POS刷卡機，極大的方便了業(yè)主交納定金和首期款，并協(xié)議由銀行承擔深銀聯(lián)刷卡手續(xù)費，從而降低了財務(wù)費用。
經(jīng)過上級實業(yè)公司和我司各部門的不斷努力，原計劃項目最大現(xiàn)金流3.61億元，實際最大現(xiàn)金流為3.17億元，節(jié)約投入資金4400萬元。
（五）編制工程付款臺帳，建立部門間審核方式
在項目成立伊始，每筆工程付款在財務(wù)部都要經(jīng)過2次記錄，一次是金蝶財務(wù)系統(tǒng)入賬，另外一次是“工程臺帳”，由于金蝶財務(wù)系統(tǒng)近年連續(xù)升級和更換賬套，所以對每項合同的付款情況的在需要查詢時要經(jīng)過賬套的轉(zhuǎn)換，比較耽誤時間，工程臺帳的建立無疑是節(jié)約查詢時間的很好辦法，并且能一目了然地反應(yīng)該類和該項合同名稱、合同金額、結(jié)算金額、付款逐次逐筆時間、憑證號碼、累計付款額、發(fā)票開具情況的、剩余款項、是否已經(jīng)繳納印花稅等細節(jié)。另外，我們根據(jù)工程臺帳與工程部門預(yù)算人員進行不定期核對每項合同的付款等情況的，確保雙方審核、記錄正確，保證工程款項的支付無誤。
（六）加強與稅務(wù)等部門溝通，積極推進土地增值稅清算
兩年來，置業(yè)公司財務(wù)部積極研究學(xué)習(xí)國家新的財政稅務(wù)政策，加強了與稅務(wù)部門等的溝通往來，努力尋找應(yīng)對方案，為確保稅務(wù)工作的順利進行做著準備。在初始的會計核算中我們沒有注意到開發(fā)成本科目下設(shè)置的“開發(fā)間接費用”的重要性，其實直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊、辦公費、水電、勞保等都可以在此科目下列示，而開發(fā)間接費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的基本一項，按照稅法的規(guī)定在計算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時有加計20%的扣除，僅這一點就使得置業(yè)公司的土地增值稅應(yīng)納稅額減少近10萬元。
三、存在的問題和解決的辦法：
__項目走過熱火朝天的建設(shè)和銷售階段，回顧過往，我們發(fā)現(xiàn)工作當中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級領(lǐng)導(dǎo)的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
（一） 營銷臺帳建立的重要性
營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預(yù)算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務(wù)部門與工程部門這樣可以實現(xiàn)]成本支出的雙控，所以日常的對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務(wù)部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項合作協(xié)議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。
（二） 銷售費用與開發(fā)成本支出的預(yù)警
項目公司每年都會根據(jù)實際情況的調(diào)動費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質(zhì)的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財務(wù)人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預(yù)計、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個步驟，財務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內(nèi)部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細項預(yù)計費用情況的制定出來的計劃目標更趨于可靠性和真實性，不至于調(diào)動的偏差太大。根據(jù)前述制定的計劃目標來指導(dǎo)日常的工作，細項費用的動態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動與目標對比就有了預(yù)警信息。
（三） 管理費用使用要區(qū)別責(zé)任中心
管理費用也往往容易超計劃，這項費用的支出都是由公司內(nèi)部各個職能部門累積的，超計劃也難找到根源，尤其是業(yè)務(wù)招待費、汽車費用、辦公用品等費用在發(fā)生時都認為是必要的，難以控制，20__年置業(yè)財務(wù)部提出將費用控制落實到每個部門，使得每個職能部門都成為費用的責(zé)任中心，每個職能部門再落實到每個職員的頭上，年初制定計劃目標，作為部門工作考核的指標，減輕了以前單由財務(wù)部門一廂情愿控制，其他職能部門不難于配合、不照此執(zhí)行的矛盾、尷尬局面，讓職員、部門共同擔負費用控制的責(zé)任，有力提高了目標的執(zhí)行效力。
以上的一些心得體會都是從財務(wù)工作的細節(jié)出發(fā)的，每個日常的工作的細節(jié)雖小，但是都關(guān)系到財務(wù)工作的最終品質(zhì)，與項目完成優(yōu)良情況的息息相關(guān)，我們無非是要做到心中有數(shù)、有底，不辱財務(wù)部門的職責(zé)使命。
四、20__年工作提綱
置業(yè)財務(wù)部的工作方方面面都離不開公司各級領(lǐng)導(dǎo)和各位同事對我們財務(wù)工作的指導(dǎo)和關(guān)懷，有如此強大的精神支持，是我們做好公司財務(wù)工作的巨大精神動力和力量。
我們也將繼續(xù)隨時求得上級領(lǐng)導(dǎo)的無盡支持，做好以下重點工作：
（1）繼續(xù)保持與稅務(wù)及相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，及時掌握國家新的政策法規(guī)，分析稅務(wù)新政對公司發(fā)展的影響，規(guī)避風(fēng)險，并且堅決完成項目土地增值稅等的清算工作，不留尾巴。
（2）加強與同行業(yè)人員的溝通和探討，加強財務(wù)制度執(zhí)行力度，把握總體工作思路，做細、做精財務(wù)工作，充分發(fā)揮財務(wù)部門的職能作用，保障和促進全局各項工作順利開展。
（3）與公司銷售部門配合，共同完成銷售后期的房產(chǎn)證的辦.，保證資金和辦證工作的萬無一失。
（4）與公司工程部門共同完成銷售后期的開發(fā)成本費用結(jié)算，
一年的在時間還是比較快的，我也是非常堅定的相信，我個人能力的提高，過去的一年當中我做的也是比較認真的，在這個過程當中，還是有非常多的體會，通過自己的努力，確實是非常有動力的，我清楚的感受到了自己的職責(zé)，在這個過程當中確實是影響很大的，在這一點上面我在認真的搞好分內(nèi)的事情，我的業(yè)務(wù)能力還是有看的見的進步的，也非常能夠做的更好，對于過去一年我也想要總結(jié)一下。
在這個過程當中，我也是做的比較認真，未來還是會有更多的價值，我是非常認可自己能力的，我認真的遵守公司的規(guī)章制度，在平時的工作當中我還是感覺很有動力的，和周圍的同時也是相處的非常的好，對于這一點我是深信不疑的，在未來的工作當中，我也是做好了很多的準備，只有在這個過程當中虛心的學(xué)習(xí)，才可以有做的更好，接下來還非常有動力的，這一點是毋庸置疑的，現(xiàn)在我還是深有體會的，我來到公司也已經(jīng)有一段時間了，作為一名房地產(chǎn)的工作人員的，我也是非常清楚自己接下來的工作方向，這一年來的點點滴滴，我是體會到了這些細節(jié)，認真的回顧過去一年的工作，我確實是感覺自己應(yīng)該做的更好。
房地產(chǎn)工作對我而言是一件非常有動力的事情，對于這一點我是深有體會的，有些事情應(yīng)該要對自己的有客觀的判斷，在這個過程當中，我也是做出了很重要的決定，也是有了非常大的提高，在這個過程當中，我一定會認真的體會到這些細節(jié)，盡管在這一年來出現(xiàn)了大大小小的問題，可是我還是對自身能力有著很客觀的看待的，我一直以來都在虛心的學(xué)習(xí)，這也是我需要維持下去的東西，我也感激公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)照和同事們的幫助，經(jīng)過這段時間以來的努力我也確實是深有體會，我的業(yè)務(wù)能力也是提高了很多，考慮了這些之后我對新一年的工作更加的有信心了，對于這一點我是深信不疑的，今后還會有更多的事情是我要去認真維持下去的，這對我也是一個非常大的提高，工作方面我也是調(diào)整好了自己心態(tài)，當然我也是有一些做的不夠好的地方，有的時候工作是安排的不合理，我清楚的感受到了這一點，接下來我一定會認真的去糾正好自己的不足，在新一年的工作當中，繼續(xù)規(guī)劃好，做出更多的成績。