第一，需要看房的客戶一定會安排
在工作中，我得到了這樣一個經(jīng)驗，就是只要客戶想看房，我就帶他們盡快看房。雖然在這個過程中有些客戶可能并不想馬上買房，雖然不是可以馬上成交的客戶，但只要提出看房，這就說明客戶對房子的需求很強烈。我應該及時滿足他們的需求，在買房過程中與客戶溝通，掌握要點，把握好度。很有可能客戶會馬上成交，因為有必要的話會買，但是時間不長，但是我要做的就是讓客戶盡快買房子，我的任務很簡單，就是把房子賣了。看房的時候要把房子的優(yōu)點說出來，把這些要點解釋清楚，讓客戶知道它來了，讓他知道房子不可能一直等著他們，需要的人太多了。如果不馬上買，就會被其他客戶買走，給客戶緊迫感，有助于客戶買房，方便這次交易。
第二，在與客戶溝通時把握決策者的需求
買房的時候，有很多不負責的客戶。我說我遇到過這樣的客戶。在家里，丈夫管錢，決定權在丈夫。所以買的時候要和來我們公司的人協(xié)商清楚，和最終的決策者溝通好。否則，如果決策者不想買，那就沒有辦法，只會讓我們陷入尷尬的境地。本來有個客戶看中了這個套房，但是因為這個客戶，她不得不留下來，但是她沒有買。那是浪費時間。和她老公溝通的時候才知道是因為沒錢。當然，這只是一個借口。溝通后發(fā)現(xiàn)是因為她老公不想買這里的房產(chǎn)，想買別的地方的房產(chǎn)，但是沒有和妻子溝通。
第三，與同事合作
工作的時候遇到一個需要買房的客戶。我看了看手里所有的房產(chǎn)，都不喜歡。最后他看我想買的房產(chǎn)是不是在我手里，而是同事手里的房產(chǎn)。我的同事沒有顧客。離開的時候我就知道我一個人拿不到。和同事商量后，決定一起解決這個客戶。經(jīng)過共同努力，我們終于達成合作，完成了交易。這樣的例子在工作中經(jīng)常發(fā)生。
第四，及時改正自己的缺點
我也有自己的缺點。作為一個新手，為客戶辦理購買房產(chǎn)證等一系列手續(xù)對我來說非常麻煩。業(yè)務流程不熟悉，經(jīng)常需要同事的幫助才能完成。這讓我經(jīng)常需要同事的幫助，減少了我工作的最終提成，與客戶的溝通技巧也相應不足和有缺陷。這些缺陷讓我無法滿足客戶的需求，白白失去了很多客戶。
雖然有些問題，但是經(jīng)過一年的努力，我的能力明顯有了很大的提高，相信我以后會突然取得更好的成績。
一、概括內(nèi)容與問題
對上月工作內(nèi)容，尤其是突出的問題(突出是指重大事情，或者相較以前月份額外增生的)的概述(既是概述，重在于精簡，需有一定的濃縮精華出來的能力)
1、闡述性歸納。用最精簡的語言提煉上月工作大致內(nèi)容，不需在此分述過多，(不是每個月都變換工作內(nèi)容，所以不要過多言語)，開篇不可落下主體，如上月我所負責的____區(qū)市場方面?；A工作方面，業(yè)務人員個人狀態(tài)及整體隊伍本月賬務方面，上月基礎工作較順利，有層次的把這個區(qū)這個月的工作內(nèi)容和狀態(tài)用概括性語言描述，(注意：區(qū)域不只一個的時候要概括的有層次點)
2、概括并提煉重點問題。第一步闡述的歸納，是個人非?？捎^、公正的闡述一件實事，不帶觀點，不帶感情色彩。而第二步的提煉問題是需要發(fā)揮個人主觀能動性，用個人的角度和觀點來把你認為上述這些工作中你所認為的問題羅列出來，不要把這第一步與第二步割裂開，提煉問題和你所闡述歸納的工作內(nèi)容毫無關聯(lián)?這是失敗的，你的問題的提出需要有層次，有動機，動機從哪里來?從你之前描述的工作內(nèi)容中提煉出來的代表你個人的思想觀點。
二、詳述問題
凡工作總結(jié)，歌功頌德不是重點，把問題分析透徹才是最重要的。如何羅列，基本按以下步驟
1、用一、二、三的方式將問題嚴重程度做到心中明確，從重到輕，在寫某一點時，首先用一個短語概括，如：一、對賬問題。廣東每月對賬工作將所有問題都濃縮成一個個短語，那么你心中就會有有很多個二、三、四、五這便是你中心文章的框架!
2、通過短語搭好了框架，開始將這幾個字的短語進行擴展，這個問題我該擴展什么內(nèi)容?首先你要想你想告訴別人什么，你寫一、對賬問題。你擴展的內(nèi)容應該要寫這個問題在區(qū)域的現(xiàn)狀、問題產(chǎn)生的原因、問題之所以一直是問題沒有解決的原因、你認為合理的解決方式(解決方式不要總天馬行空的“我認為該?”就完了，你的方式一定要緊密和你的問題連結(jié)的上，顯得有說服力，如：根據(jù)市場現(xiàn)狀，業(yè)務人員對于賬務知識的缺乏，加之時間不固定，如果對他們定期進行財務知識的培訓?
3、寫文章要有收有放，有放有收，一個個問題分析完了，這個分析是實事求是的根據(jù)問題可觀的一些分析，接下來可以另起一段做一個總的概括，為什么會有這些問題，看似這是一個一個單獨的問題，從全局來看，定有共同的原因，那么你可以做一個個人的分析和看法，如：廣東區(qū)域因今年任務量普通提高全體人員在狀態(tài)上還沒有迅速調(diào)整過來?
補充：根據(jù)上面三個步驟闡述完問題大致內(nèi)容基本結(jié)束，但當你熟悉如何寫總結(jié)要會靈活把握文章的結(jié)構，我列三個闡述問題的步驟，你可以做發(fā)散，可先把這些問題分大類，如：基礎工作類、市場業(yè)務類，然后先對基礎工作類做以上三點問題的分析步驟，再對市場業(yè)務類同樣的分析，這就由總―分―總變?yōu)榱丝偍D分―分―總
三、工作計劃
凡是總結(jié)必然是承前啟后，上月總結(jié)之后一定要寫接下來一個月工作的規(guī)劃，準備做什么，怎么做，不要說到接下來的工作計劃就總寫我該做還要做，記住，不論總結(jié)還是計劃不可割裂開已經(jīng)做的工作內(nèi)容、問題以及與你工作的對象，始終要緊密結(jié)合計劃與上面的總結(jié)同樣要分門別類，條列式的羅列，要有層次，但層次絕不是通過一、二、三分出來的，而是根據(jù)你的內(nèi)容，你先心中有數(shù)，然后按輕重程度羅列，即使不寫一二三，你的總結(jié)與計劃同樣是層次鮮明的，是為上作。
一、7月份基本情況
7月份，各單位、各部門按照集團公司和公司年中工作會議的部署和安排，積極應對煤炭市場需求下滑等不利因素的影響和制約，各項工作平穩(wěn)推進。
一是召開通過本部干部大會、轉(zhuǎn)發(fā)文件、召開公司年中工作會議等方式，認真落實集團公司年中工作會議精神，確定下半年重點工作。
二是公司及集團煤炭產(chǎn)業(yè)安全形勢總體平穩(wěn)。在扎煤公司成功組織召開了集團公司煤礦“六大系統(tǒng)建設”現(xiàn)場會。
三是組織召開了集團公司二季度煤炭產(chǎn)業(yè)視頻會議，安排了三季度煤炭產(chǎn)業(yè)重點工作，傳達了全國煤礦安全生產(chǎn)現(xiàn)場會議精神，學習神華集團“五個一”經(jīng)驗開始啟動。
四是按照集團公司煤電產(chǎn)業(yè)協(xié)同座談會和煤電企業(yè)考核機制專題會議要求，積極應對當前煤炭市場形勢，努力協(xié)調(diào)爭取集團有關部門落實產(chǎn)業(yè)協(xié)同政策，加強了內(nèi)部協(xié)同的組織和協(xié)調(diào)，基本保證了公司系統(tǒng)各煤礦正常生產(chǎn)運營。
存在的主要問題：
從公司7月份生產(chǎn)經(jīng)營情況看，存在以下主要問題：
一是公司當月由贏轉(zhuǎn)虧，經(jīng)營形勢非常嚴峻。受煤炭市場需求不足影響，公司7月份效益情況很不理想。7月份公司虧損4822萬元，環(huán)比減少利潤5274萬元，同比減利11056萬元。其中：直管企業(yè)虧損2649萬元，扎煤公司虧損2187萬元。
受煤炭市場下滑影響，噸煤成本特別是固定成本上升。公司管理口徑環(huán)比增加24.1元/噸，其中：直管企業(yè)環(huán)比增加70.29元/噸;托管企業(yè)環(huán)比增加25元/噸。
二是煤炭銷售量、價持續(xù)下滑。雖然公司上下積極采取對策應對煤炭市場形勢，但是煤炭銷售疲軟狀況沒有得到扭轉(zhuǎn)。煤炭銷量完成152萬噸，環(huán)比下降28萬噸。
二、有關要求
從目前的形勢來看，煤炭市場需求持續(xù)趨緩，系統(tǒng)內(nèi)電廠由于發(fā)電量下滑煤炭庫存居高不下，煤炭市場在短期內(nèi)不會出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)。各單位務必引起高度重視，密切關注煤炭市場變化情況，以安全生產(chǎn)為基礎，以均衡生產(chǎn)、提高煤質(zhì)、穩(wěn)住煤價、控制成本為重點，抓好各項工作。
(一)積極落實產(chǎn)業(yè)協(xié)同政策
1、集團公司煤電產(chǎn)業(yè)協(xié)同座談會下發(fā)了專題紀要，總的原則是：保證今年合同內(nèi)量、價，合同外的量、價與市場接軌。
2、針對煤電企業(yè)考核機制，集團預算部最近下發(fā)了《關于集團公司內(nèi)部煤炭交易有關考核補償問題的通知》核心是落實集團內(nèi)部協(xié)同、煤電互保要求，解決當前內(nèi)部煤炭企業(yè)庫存較高、內(nèi)部煤炭供應合同價格與市場煤價倒掛等問題。
各單位要全力落實集團公司產(chǎn)業(yè)協(xié)同、煤電互保、抱團取暖的指示精神，按照集團公司煤電產(chǎn)業(yè)協(xié)同座談會和煤電企業(yè)考核機制專題會議精神和確定的原則，積極主動做好與系統(tǒng)內(nèi)電力企業(yè)的對接，主動取得支持，努力增加銷量，保份額，保運營，保效益。
(二)全力抓好煤炭銷售
對于煤款回收工作，要高度重視，積極協(xié)調(diào)呼倫貝爾公司，按照正常渠道訴求企業(yè)當前的困難。需要煤業(yè)公司幫助協(xié)調(diào)解決的要及時反映匯報。做好與各大用戶的工作對接和溝通，為明年銷售工作做好基礎性準備。
1、銷售的核心問題是落實目標市場，建立長期穩(wěn)固的供需關系。對于目前洗選和零散銷售要抓好落實。
2、加強與系統(tǒng)內(nèi)周邊電廠的協(xié)調(diào)，簽訂供需協(xié)議和內(nèi)部供應合同，盡快建立中期和年度供需關系，為實現(xiàn)鐵路運輸做好基礎性工作。
3、重點抓好鐵路專用線工程建設，盡快具備鐵路外運條
件。此項工作是從根本上解決大同焦煤礦銷售和集團內(nèi)部供應的關鍵環(huán)節(jié)，大同焦煤礦要進一步確定時間節(jié)點，全力以赴推進工程早入投運。公司工程部要加強跟蹤督辦和指導協(xié)調(diào)，財務部要做好配合，保證資金。
總之，各單位要按照集團產(chǎn)業(yè)協(xié)同、煤電互保、抱團取暖的戰(zhàn)略部署，切實樹立緊迫意識和危機意識，舉全力強化銷售工作，確保煤炭銷售不因外部市場形勢變化受到嚴重的影響。
(三)抓好安全工作
在當前煤炭市場形勢下，各單位務必要抓好安全工作，特別是要抓好彈性生產(chǎn)條件下的安全管理。有計劃安排停產(chǎn)、有計劃安排檢修、有計劃安排復工，生產(chǎn)、安監(jiān)、機電等部門要協(xié)調(diào)配合，指導各煤礦做好停開工管理。
通過這段時間觀看公司組織的學習視頻，我受益匪淺，感覺醍醐灌頂，從時間和精力上付出了很多，我也收獲了很多，現(xiàn)總結(jié)如下：
一、如何有效的和客戶溝通。
第一、專業(yè)取信客戶。
談客戶，首先是你的人接觸客戶，人的長相我們不好改變，但是我們可以改變自己的自身素質(zhì)和專業(yè)水平，這一點很重要。給人的第一印象自不用說，要注重儀容儀表也不用說，這是銷售最基本的。在這里我想說的一點就是要靠你的專業(yè)水平取信客戶，讓客戶相信你。
第二、利益打動客戶。
我們在向客戶推銷產(chǎn)品的時候，不能極力的把產(chǎn)品展示給客戶，不能只是一直說產(chǎn)品或者服務如何如何的好，這樣是打動不了客戶的，他所關注的是你產(chǎn)品或者服務能給他帶去什么?又比別人的有什么優(yōu)勢?那么這個時候，我們的銷售人員就要“投其所好”，極力向客戶推銷“利益”，反復說明銷售該產(chǎn)品能夠給客戶帶來的最大花利潤，是給客戶提供一條財路和發(fā)展的機會，是求的雙贏的，從而引起客戶的興趣，讓洽談能夠順利的進行下去。另外通過案例說服法打動客戶，比如介紹某某經(jīng)銷商銷售該產(chǎn)品，帶來較好的利潤等，從而為簽單做鋪墊。
第三、態(tài)度感染客戶。
談客戶非易事，一定要做好心理準備。即使人倒下了，我們的信念精神都不不能垮，那么在談客戶的時候，這一點也很重要。我們要始終都保持積極樂觀向上的態(tài)度，不要把上家的情緒帶到下家去，要充滿激情與活力，要在客戶面前展示自己博大的胸懷和堅定的態(tài)度與意志，客戶可以拒絕你的產(chǎn)品，但他不能拒絕你這個朋友，要有這種思想。
第四、情感感動客戶。
人都是有血有肉的感情動物，客戶也是如此，有些客戶表面可能很冷漠，你一次兩次三次拜訪他都不合作，但是或許你再堅持一下就能成功，客戶可能不光在比較你的產(chǎn)品，更是在考察你的人品，所以要學會用情感去感動客戶。
二、如何處理質(zhì)量異議問題。
第一、強調(diào)產(chǎn)品之間的差別與優(yōu)勢。
現(xiàn)如今產(chǎn)品早已開始多樣化，每一種產(chǎn)品都有許多不同品牌的同類產(chǎn)品。在銷售過程中，客戶往往會拿別家公司的產(chǎn)品同你的產(chǎn)品相比較，從而進行討價還價。在這種情況下，你千萬不要指出競爭對手的不足，而大談自己產(chǎn)品的優(yōu)點，這樣等于在駁斥客戶。你可以閉口不談別家公司的產(chǎn)品，也可以同意客戶的某些看法，同時強調(diào)自己產(chǎn)品的特點和差別優(yōu)勢。在強調(diào)自己產(chǎn)品的優(yōu)點時，無需面面俱到，只要強調(diào)自家產(chǎn)品比別家產(chǎn)品強的某些特點即可。
第二、精確而具體地說明產(chǎn)品質(zhì)量。
一般而言，產(chǎn)品的內(nèi)在質(zhì)量往往需要專門的檢測才能得以證明，因此，銷售人員在強調(diào)產(chǎn)品質(zhì)量時要精確而具體，不能用一些含混不清模棱兩可的語句，也不能用一些夸張的說法去形容嚴謹?shù)漠a(chǎn)品質(zhì)量問題，而要列出具體數(shù)據(jù)，說清檢測方式與手段等，使客戶對產(chǎn)品的質(zhì)量深信不疑。這樣，客戶才能有效化解客戶提出的質(zhì)量異議。
第三、著重強調(diào)客戶的利益。
當客戶提出質(zhì)量異議時，銷售人員應從客戶購買后的利益去喚醒客戶的購買欲望。正像著名的推銷專家海因茲?姆?戈德曼所說：“推銷就是要使客戶深信，他購買你的`產(chǎn)品會得到某些好處。”對中間商來說，主要是強調(diào)他購買你的產(chǎn)品后所獲得的利潤。
第四、強調(diào)產(chǎn)品的實用性。
當客戶對你的產(chǎn)品提出質(zhì)量異議時，你應把重點放在產(chǎn)品的使用價值上，說明自己的產(chǎn)品能滿足客戶哪方面的需求，強調(diào)需求是關鍵。
銷售工作對于任何一家飼料企業(yè)來說，都是核心，公司其它的部門的工作都是圍繞銷售來展開，因此，作為一名銷售人員，責任重于泰山。下面，我就三月份的工作進行總結(jié)。
一、個人自身方面的總結(jié)：
深知自己的職責：為公司盡職盡責和為客戶貼心服務的使命!
公司制定的制度能很好的遵守和執(zhí)行，能積極向上的工作，同時加強自身的學習，不斷的提高自己的業(yè)務知識和工作能力，能遵紀守法，不做有損公司利益的事情!
二、工作方面的總結(jié)：
1、始終堅持公司要求的銷售員工作重點：蹲點策略。在塔山鎮(zhèn)經(jīng)銷商劉紅軍處進行定點幫扶，并嚴格按照公司蹲點流程逐步推進工作。大力宣傳公司產(chǎn)品和品牌，通過劃圖進村—進村宣傳，最后建立示范戶，通過客戶帶動客戶，以求效果達到最大化。
2、關于銷售工作的思路整理
市場資源是有限的，是我們生存和發(fā)展的根本。開發(fā)和壯大市場，說白了就是通過各種方式搶占他人市場為我用。對于目標市場的壯大，在經(jīng)過調(diào)研、分析之后，并不是所有的區(qū)域都能夠根據(jù)總體發(fā)展，需要有計劃、按步驟有針對性的展開工作，哪個地方和哪些客戶是重點客戶，哪些客戶具有宣傳效果，哪些客戶具有事半功倍的效果，這些并不是單憑想象就能達到效果的，客觀條件和正確的方法是必需的。甚至具體的某個客戶在什么時間應該采取什么樣的策略，什么時間應該回訪，應該采用面談還是電話，都是需要考慮的問題。盲目地、無計劃地、重復地拜訪行為，都有可能導致客戶資源的惡性反戈甚至產(chǎn)生負面影響。銷售工作給我最大的啟示就是示范戶的作用巨大，可以大大一傳十，一帶十的效果。
做銷售本來就是服務，通過自己的服務使部分或符合做示范戶的典型顧客的利益更大化，往往比拜訪20家客戶更有效果。蒙牛的牛根生說過，資源的98%靠整合，其實我們飼料工作也是可以這樣來做，比如趙雪紅的種豬可以幫忙在自己掌握的養(yǎng)殖場推薦，下面養(yǎng)殖戶母豬少的可以推薦趙雪紅豬場的小豬，購買母豬的和小豬的顧客得到了你的幫助，而且趙的豬場就使用的是公司的產(chǎn)品，一直反映很好，同時自己的服務有那么到位，再加上自己的人格魅力，顧客很容易就直接拿下!離趙近的客戶拿料可以通過他，從而趙還獲得一定的利潤，離的遠直接讓利顧客，降低他的飼養(yǎng)成本，何樂而不為。環(huán)環(huán)相扣，很容易形成地區(qū)性的市場占有率和品牌效應!這對做周圍的其它市場起到支點的作用!
三、工作中存在的問題：
1、有時候時間安排不合理，沒有能很好的充分利用時間(往往中午和晚上拜訪客戶的時機最好)，工作的計劃性不是很強!
2、不夠勤奮，懶惰。
3、缺乏執(zhí)著精神，很多時候沒有耐心講解。沒有找更好的方法做同樣的事。
四、對公司的要求：
要求經(jīng)銷商降價。蹲點幫扶后需實現(xiàn)專銷。
五、總結(jié)
市場是最壞的教練，還沒有等我們熱身就已經(jīng)開始競賽，競賽結(jié)果的好壞相當一部分因素在于我們的悟性和主觀能動性。
同時，市場也是最好的教練，不需訓練就能教會我們技能和發(fā)展的契機，關鍵的是市場參與者的眼光是否長遠、品格是否經(jīng)得起考驗。
我們已經(jīng)經(jīng)歷了足夠的市場磨練，我堅信通過我們共同的奮斗，架好“支點”撬動市場，打造“勢能”以便放行銷慣性，進行整合形成“拳頭”能量，希望有一天，通過自己的努力定能成為吸引更多的用戶使用我們的產(chǎn)品。!
面對現(xiàn)在我們的確困難，但我們決不氣餒，因為我們有可以預見的未來!到那時侯我們將大鵬展翅!